二、我們?nèi)绾谓o商品房定價(jià)?

　　再來(lái)看第二個(gè)問題。我相信，大部分人在買房子的時(shí)候，不會(huì)去計(jì)算這房子的絕對(duì)價(jià)值(從購(gòu)地成本、土地稅金、建筑材料、人工成本、營(yíng)銷費(fèi)用等來(lái)核算)，而是更多地去參考同地區(qū)的房?jī)r(jià)，當(dāng)然也會(huì)考慮是否學(xué)區(qū)、交通便利程度、附近商場(chǎng)購(gòu)物便利性、戶型、朝向、物業(yè)、開發(fā)商等等因素。這就引發(fā)了我們第二個(gè)問題：如何進(jìn)行相對(duì)估值法。

　　正常情況下，我們的估價(jià)，都是看同一地區(qū)、類似地段、相同批次房子的價(jià)格，尤其是最近成交價(jià)格。其中的參考因素包括是否學(xué)區(qū)、戶型、朝向、物業(yè)等。

　　當(dāng)然，還有一個(gè)因素是你對(duì)大的宏觀環(huán)境、市場(chǎng)景氣程度等等的分析，這些也是變量因素。

　　在這個(gè)過程中，你是通過相似對(duì)比的方式，給予一套房的估價(jià)?，F(xiàn)在回歸到小米的例子里面，我們顯然也會(huì)類似對(duì)比地估值，比如以蘋果公司、格力、美的和聯(lián)想等公司，進(jìn)行類似對(duì)比。

　　因此，假如你用互聯(lián)網(wǎng)估值方式給小米估值，就好像給北京通州地區(qū)房?jī)r(jià)估價(jià)的時(shí)候，卻對(duì)比了北京二環(huán)的房?jī)r(jià)，這是極其不恰當(dāng)?shù)?。即便這套房在通州市政府門口、離地鐵也就在三百米外，但以這個(gè)方式估價(jià)，誤差極大。把小米作為電器制造業(yè)或者商品零售行業(yè)估值，才是較為恰當(dāng)?shù)?。即便不合適，也不過是北京東二環(huán)和西二環(huán)的比較而已。

　　這個(gè)環(huán)，就是一個(gè)標(biāo)桿秤計(jì)量單位，錯(cuò)不得。

　　三、解剖小米——小米到底值多少錢?

　　第三個(gè)問題，如果涉及到給一家餐廳(企業(yè))估值，那就是一個(gè)絕對(duì)估值的問題了，你需要知道這家餐館最近一年、每個(gè)季度的收入情況、成本費(fèi)用情況，然后大概知道每個(gè)季度掙多少錢。

　　由于我是學(xué)財(cái)會(huì)出身，以前對(duì)于這類問題，總是按照理想化模型估值。比如這樣的：

　　這就是一般財(cái)務(wù)人員或者券商投行人士的收入預(yù)估圖吧。反正一般收入預(yù)測(cè)，是沒有向下的。但如果翻一翻最近幾年的企業(yè)的實(shí)際收入情況或者利潤(rùn)情況，自己都會(huì)笑，理想和實(shí)際的差距太大，非?；?/p>

　　想想過去的我，也是這么干的，比如它今年增長(zhǎng)40%，明年也是40%，后年也是大概如此。

　　當(dāng)然，現(xiàn)在我不這么想了?，F(xiàn)在我的估值思路，以學(xué)校門口的餐廳為例，基本流程是這樣的：

　　1)學(xué)校處在幾線城市，學(xué)生的平均消費(fèi)水平如何，每個(gè)月在餐飲消費(fèi)支出多少?

　　這是在了解行業(yè)發(fā)展階段、行業(yè)發(fā)展水平和前景。

　　比如2000年左右的國(guó)內(nèi)電腦行業(yè)及PC互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)與2010年左右的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)行業(yè);十年前的電腦行業(yè)與現(xiàn)在的智能手機(jī)行業(yè)，不同的階段，對(duì)應(yīng)著不同的行業(yè)前景。

　　在行業(yè)爆發(fā)期，會(huì)吸引著很多淘金者。例如熟悉的智能手機(jī)行業(yè)，先不列舉早起的參與者和國(guó)際廠商，當(dāng)時(shí)單單國(guó)內(nèi)就有華強(qiáng)北、小米、魅族、聯(lián)想、華為、中興、TCL、海爾、OPPO、vivo、錘子、一加、酷派、樂視、360等等;而現(xiàn)階段呢，國(guó)內(nèi)就剩華為、小米和OPPO、vivo這三家了。智能手機(jī)產(chǎn)業(yè)紅利期，已經(jīng)沒了，因此分析會(huì)有所不同。

　　需求程度、競(jìng)爭(zhēng)程度，會(huì)直接影響企業(yè)的收入及利潤(rùn)的變化情況。(在北京五道口金融學(xué)院門口的餐廳，與三線城市的學(xué)校門口餐廳，收入、費(fèi)用等區(qū)別很大)

　　2)學(xué)校門口的這條街，大致有多少家餐廳?

　　這是在分析競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

　　就像上面分析那樣，當(dāng)行業(yè)遍地都是參與者時(shí)，井噴爆發(fā)期，有人掙錢，有人跑馬圈地，有點(diǎn)想順勢(shì)撈一把，有的想建立一個(gè)事業(yè)。競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)度，直接影響收益。

　　比如學(xué)校門口就兩家餐廳和學(xué)校門口二十家餐廳，生意好做程度，截然不同。